Рынок коммерческой недвижимости Москвы (торговая и офисная) и Московской области (складская): итоги 2012 и прогноз на 2013-2016

Маркетинговое исследование «Рынок коммерческой недвижимости Москвы  (офисной и торговой) и Московской области (складской): Итоги 2012 и прогноз до 2017» включает:

Подробный анализ трех основных сегментов рынка коммерческой недвижимости по классам (А, В, С): офисная, складская и торговая недвижимость. В каждом сегменте:

• оценены и систематизированы важнейшие количественные показатели: объем ввода в эксплуатацию, структура ввода площадей, общий объем площадей, и структура имеющихся площадей, доля вакантных площадей, объем спроса и другие;
• дополнительно приведены данные по классу С в сегментах офисной и складской недвижимости
• оценены данные по стрит-ритейлу в торговой недвижимости.

По каждому сегменту построен прогноз развития рынка до 2017 года. В исследовании приведены также агрегированные количественные данные по рынку и тенденции, присущие всем сегментам рынка коммерческой недвижимости, например:

• децентрализация рынка. Центр Москвы насыщен офисными и торговыми площадями и, ввиду ограничений на новое строительство, и девелоперы, и потребители смещают интересы в сторону приближения ко МКАД,
• дефицит на рынке складских и торговых помещений, вызванный высоким спросом (в складской недвижимости) и чрезвычайно низкими объемами ввода новых помещений (в торговой недвижимости),
• низкий объем ввода новых площадей. Характерен для всех видов недвижимости, но в офисной и торговой недвижимости объемы ввода были минимальными или близки к минимальным значениям за весь рассматриваемый период (2008 – 2012),
• ожидания активизации девелоперов. Во всех видах коммерческой недвижимости в 2013 году заявлены высокие объемы строительства.

Помимо этого выделены тенденции и проблемные места каждого сегмента, например:

• лидерство офисов класса B+ в спросе на офисную недвижимости, но при этом обеспечение роста общей площади офисных помещений офисами класса А,
• рекордно высокий объем спроса на складские помещения, приведший к дефициту помещений,
• переориентация торговых операторов на ближайшее Подмосковье и активное развитие стрит-ритейла в Москве вследствие дефицита торговых центров,
• и другие: по каждому сегменту рынка коммерческой недвижимости. 

Анализ рынка коммерческой недвижимости проведен по следующим показателям:

Рынок коммерческой недвижимости в целом (2008 – 2012, прогноз 2013 - 2017):

• Основные тенденции рынка по сегментам: офисная, складская, торговая недвижимость, общие тенденции для всей коммерческой недвижимости
• Предложение (ввод в эксплуатацию новых помещений по видам и классам,  общая площадь коммерческой недвижимости: объем и структура) и прогноз
• Обеспеченность жителей Москвы коммерческой недвижимостью по сегментам и по классам , прогноз
• Спрос на коммерческую недвижимость: объем,  структура  и прогноз
• Вакантные площади по видам (офисная, складская, торговая), прогноз

Комментарии аналитика: Раздел «Рынок коммерческой недвижимости» является резюмирующим для всего исследования рынка коммерческой недвижимости и содержит общие тенденции, присущие рынку, а также агрегированные данные по основным рыночным показателям по каждому виду недвижимости: торговой, офисной, складской.  Все показатели по коммерческой недвижимости построены как суммарное или средневзвешенное значение среди показателей по офисной, складской и торговой недвижимости.

Для всех видов недвижимости характерен низкий объем ввода новых площадей, но в офисной и торговой недвижимости объемы ввода были минимальными или близки к минимальным значениям за весь рассматриваемый период (2008 – 2012). Общий темп прироста ввода новых площадей в 2012 году был отрицательным (-1,6%). Столь небольшое падение обусловлено ростом объема ввода складских помещений (+45%). С 2013 года ожидается значительный рост строительства во всех сегментах: +45,6% в целом по коммерческой недвижимости

Офисная недвижимость (2008 – 2012):

• Тенденции и особенности рынка
• Предложение: ввод в эксплуатацию новых офисов по классам А,В+, B-, С, Общий объем офисных площадей по классам А,В+, B-, С и структура, обеспеченность жителей Москвы офисами по классам А,В+, B-, С
• Спрос (поглощение) по классам А,В+, B-, С и структура спроса
• Ставки аренды на офисы по классам (A, B+, B-, C)
• Ставки продажи на офисы по классам (A, B+, B-, C)
• Вакантные площади
• Прогноз до 2017 года: ввод в эксплуатацию новых офисов по классам, общий объем офисных площадей по классам, обеспеченность жителей Москвы офисами по классам, спрос на офисные помещения по классам, структура спроса по классам и типам сделок, ставки аренды на офисы по классам (A, B+, B-, C), ставки продажи на офисы по классам (A, B+, B-, C), вакантные площади

Комментарии аналитика: В общей структуре качественных офисных площадей офисы класса B+ занимают лидирующее положение. На втором месте – офисы класса B-,  на третьем – класса А. При этом рынок растет за счет увеличения площадей офисов класса А. Доля площадей класса В сокращается за счет уменьшения доли класса B+, в то время как площади класса В- растут параллельно рынку. По оценке «Экспресс-Обзор», доля офисов класса С стремительно снижается: на 17 процентных пунктов с 2008 по 2012 гг. Доля качественных офисов класса А ,  В+ и В-, наоборот, растет:

Складская недвижимость (2008 – 2012):

• Тенденции и особенности рынка
• Предложение: ввод в эксплуатацию новых складов по классам (А, В, С), общая площадь складских помещений по классам (А, В, С), обеспеченность жителей Москвы и Московской области складскими помещениями по классам (А, В, С),
• Спрос по классам (А и В), структура спроса
• Ставки аренды на складские помещения по классам (A, B, C)
• Вакантные площади
• Прогноз: ввод в эксплуатацию новых складов по классам (А, В, С), общий объем складских площадей по классам (А, В, С),  обеспеченность жителей Москвы и Московской области складскими помещениями по классам (А, В, С), спрос на складские помещения спрос на качественные площади по классам (А и В), структура спроса по типам сделок, ставки аренды на складские помещения по классам (A, B, C), вакантные площади

Комментарии аналитика: По оценке «Экспресс-Обзор», общая площадь складских помещений с учетом класса С в 2012 году выросла на 5,4%. В ближайшие 5 лет продолжится тенденция предыдущих лет: сокращение доли складов класса С а также, вследствие ориентации инвесторов на более рентабельные помещения, рост доли складов класса А с одновременным сокращением доли складов класса В.

Торговая недвижимость (2008 – 2012):

• Тенденции и особенности рынка торговой недвижимости
• Основные показатели общего рынка торговой недвижимости (торговые центры и стрит-ритейл): предложение (объем ввода новых площадей и общая площадь, обеспеченность жителей Москвы торговыми центрами), объем спроса, доля и объем вакантных площадей, ключевые события 2012 года, прогноз предложения, спроса и вакантных площадей
• Торговые центры: предложение (ввод новых площадей, общий объем качественных торговых площадей, структура предложения по административным округам, обеспеченность жителей Москвы современными торговыми центрами), спрос (основные тенденции в спросе, объем спроса/поглощения), арендные ставки, вакантные площади, прогноз спроса, предложения, вакантных площадей и арендных ставок
• Стрит-ритейл (торговые коридоры): предложение (ввод новых площадей, общее предложение объектов стрит-ритейл, обеспеченность жителей Москвы площадями стрит-ритейла), тенденции в спросе и  объем спроса, вакантные площади, арендные ставки, прогноз предложения, спроса, вакантных площадей и арендных ставок

Комментарии аналитика: Одной из ключевых тенденций последних лет на рынке торговой недвижимости является беспрецедентно низкий объем ввода в эксплуатацию современных торговых центров, что при высоком спросе на торговые площади вызывает дефицит вакантных площадей. Следствием дефицита, в свою очередь, являются переориентация торговых операторов на ближайшее Подмосковье и активное развитие стрит-ритейла в Москве.  

Параметры исследования рынка коммерческой недвижимости:

Формат исследования:  Готовое маркетинговое исследование рынка

Исследование этого формата содержит  экспертные оценки рынка и аналитические выводы специалистов «Экспресс-Обзор».

Период исследования: 

Годовые данные за 2008 - 2012 г., прогноз – до 2017 года

Регион исследования:

Складская недвижимость – Московская область

Офисная и торговая недвижимость - Москва

Объем отчета:

196 страниц

Таблицы и рисунки:

112 таблиц и 79 рисунков

Источники:

Исследование построено на основе анализа отчетов ведущих компаний – экспертов рынка коммерческой недвижимости: Jones Lang LaSalle, Knight Frank, ASTERA, Colliers International, GVA-Sawyer, Blackwood, RRG, Swiss Appraisal, Welhome, МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость, а также данных новостных сайтов и публикаций официального портала Мэра и Правительства Москвы http://www.mos.ru/, портала http://www.cre.ru и других